전세 계약, 안전하게 진행하는 법! 전세계약 전·중·후 필수 체크리스트

전세 계약은 한 번 잘못하면 큰돈을 잃을 수 있는 중요한 거래입니다. 요즘 뉴스에서 전세 사기, 깡통 전세 피해 사례가 많이 나오고 있어서 걱정하시는 분들도 많을 텐데요. 계약 전부터 철저히 확인하면 충분히 안전한 거래가 가능합니다.

그래서 오늘은 전세계약 전·중·후 필수 체크리스트를 정리해봤습니다! ✔ 전세 사기 피해를 예방하고, 보증금을 안전하게 지킬 수 있도록 끝까지 꼼꼼히 읽어보세요.

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1️⃣ 전세계약 ‘전(前)’ – 계약 전에 꼭 확인해야 할 사항 🔎

1. 등기부등본 필수 확인! (소유권, 근저당, 경매 여부 체크)

전세계약을 할 때 등기부등본 확인은 기본 중의 기본!
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 있는데요. 각각의 내용을 확인하는 게 정말 중요합니다.

✔ 표제부: 건물의 주소, 면적, 용도 등 기본 정보가 기재되어 있어요. 실제 구조와 일치하는지 비교해보세요.
✔ 갑구: 소유권 관련 정보가 들어갑니다. 집주인의 이름과 주소가 계약서 내용과 일치하는지, 혹시 경매 진행 중인 건 아닌지 확인하세요.
✔ 을구: 은행 대출(근저당) 내역이 기재됩니다. 근저당이 전세금보다 크다면 보증금을 돌려받기 어려울 수도 있으니 조심!

🔹 TIP:
등기부등본은 정부24나 대법원 인터넷 등기소에서 열람할 수 있어요. 계약 직전에 한 번 더 확인하는 것도 필수입니다.

2. 건축물대장 확인 (불법 건축물 여부 체크)

건물이 불법 건축물인지 꼭 확인해야 해요! 불법 증축이나 용도 변경이 되어 있다면 전세자금 대출이 거부될 수도 있고, 추후 문제가 생길 가능성이 큽니다.

건축물대장은 정부24에서 무료로 발급받을 수 있으니, 꼭 미리 체크하세요.

3. 전세 시세 & 깡통 전세 여부 확인 📉

요즘 전세가가 매매가보다 높은 역전세 현상이 많아요. 만약 집값이 떨어졌을 때 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 수도 있죠.

✔ 주변 전세 시세를 확인해서 적정 가격인지 판단하세요.
✔ 전세가율(전세가/매매가 비율)이 80% 이상이면 깡통 전세 위험이 있으니 주의해야 합니다.
✔ 부동산 중개업소나 부동산 앱을 활용해 비슷한 조건의 매물과 비교해보세요.

4. 집주인 또는 대리인 신분 확인

최근 위조된 위임장으로 사기 치는 경우가 많아졌어요.
✔ 집주인이 직접 계약하는지 확인하고, 대리인과 계약할 경우 위임장과 인감증명서를 반드시 요구하세요.
✔ 집주인과 직접 통화해서 계약 조건을 확인하는 것도 좋은 방법입니다.

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2️⃣ 전세계약 ‘중(中)’ – 계약 진행 중 확인해야 할 사항 ✍

1. 계약서 작성 시 필수 특약 포함!

✔ 근저당 추가 설정 금지: 계약 후 임대인이 추가로 근저당을 설정하지 못하도록 특약을 넣으세요.
✔ 전세보증보험 가입 협조: 보증보험 가입을 위해 임대인이 필요한 서류를 제공해야 한다는 내용을 포함해야 합니다.
✔ 대출 부결 시 계약금 반환: 만약 전세자금 대출이 거절되면 계약금을 전액 돌려받을 수 있도록 특약을 넣어야 해요.
✔ 임대차 계약 종료 시 보증금 반환 기한 명시: 계약이 끝나면 보증금을 즉시 반환해야 한다는 조항을 추가하세요.

🔹 TIP:
계약서는 부동산 중개사무소에서만 작성하는 게 아니라, 공증을 받아두면 더욱 안전합니다.

2. 선순위 보증금 확인

나보다 먼저 입주한 세입자의 전세 보증금이 많으면 보증금을 온전히 돌려받기 어려울 수도 있습니다.

✔ 전입세대 열람을 요청해 기존 세입자들의 보증금과 확정일자 현황을 체크하세요.
✔ 특히 다가구주택의 경우, 선순위 보증금 합계를 확인해야 합니다.

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3️⃣ 전세계약 ‘후(後)’ – 입주 후 반드시 해야 할 것 📌

1. 전입 신고 & 확정일자 받기

전입 신고와 확정일자는 보증금을 보호하는 대항력과 우선변제권을 갖게 해줍니다.

✔ 전입 신고는 계약 후 즉시 주민센터에서 진행하세요.
✔ 확정일자는 전입 신고 후 등기소 또는 주민센터에서 받을 수 있습니다.
✔ 이 두 가지를 완료해야 경매가 진행될 경우 우선변제권을 가질 수 있어요.

2. 입주 당일 등기부등본 재확인

입주 직전에 다시 한 번 등기부등본을 열람하세요!
✔ 혹시 모를 근저당 추가 설정이나 가압류 발생 여부를 체크해야 합니다.
✔ 만약 이상한 점이 발견된다면 즉시 중개사와 협의하세요.

3. 중개수수료 정확히 계산

부동산 중개수수료는 법으로 정해진 요율이 있습니다.
✔ 전세 1억 원 기준, 중개보수는 약 30만 원 수준입니다.
✔ 간혹 초과 수수료를 요구하는 경우가 있으니 미리 계산해보세요.

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📌 마무리: 전세 계약, 철저한 확인이 가장 중요합니다!

전세 계약은 수천만 원에서 수억 원의 보증금이 걸린 중요한 계약이기 때문에 철저한 점검이 필수적입니다.

✔ 등기부등본 확인 – 소유권, 근저당, 경매 여부 체크
✔ 건축물대장 조회 – 불법 건축물 여부 확인
✔ 전세 시세 조사 – 깡통 전세 위험 방지
✔ 집주인 신분 확인 – 대리 계약 시 서류 철저히 검토
✔ 필수 특약 추가 – 보증금 반환 및 대출 부결 대비
✔ 전입 신고 & 확정일자 받기 – 대항력 & 우선변제권 확보

전세계약 전·중·후 단계별로 꼼꼼히 확인한다면 전세 사기 피해 없이 안전하게 계약을 진행할 수 있습니다. 💡

여러분의 소중한 보증금을 지키기 위해서라도 모든 과정을 체크리스트처럼 점검해보세요! 😃

 

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전세 사기 예방법! 등기부등본, 확정일자, 전입신고, 특약사항 등 전세계약 전·중·후 필수 확인